L’acquisto della prima casa rappresenta uno dei passi più importanti nella vita di molte persone, ma spesso la mancanza di liquidità iniziale rende difficile l’accesso al credito bancario. In Italia, per agevolare l’ottenimento di mutui ipotecari, è attivo il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Questo strumento offre una garanzia statale che rassicura le banche, permettendo loro di erogare finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile, superando il tradizionale limite dell’80% previsto per i mutui fondiari ordinari.
Nel 2026, l’accesso al Fondo mantiene una distinzione chiara tra la garanzia standard (accessibile a tutti) e le tutele rafforzate per categorie prioritarie, come i giovani under 36. È fondamentale conoscere queste differenze e i requisiti necessari per presentare una domanda corretta, tenendo conto anche della fine delle esenzioni fiscali scadute a fine 2023 che spesso creano confusione tra i futuri acquirenti.
Cos’è il Fondo Consap e la garanzia al 50%
Il Fondo Consap interviene offrendo una garanzia dello Stato sul mutuo per l’acquisto (o acquisto e ristrutturazione) della prima casa. La misura base prevede una garanzia pari al 50% della quota capitale. Questa opzione è accessibile a tutti i cittadini senza limiti di età o vincoli di reddito (ISEE). I requisiti fondamentali riguardano l’immobile: deve trovarsi in Italia, non essere accatastato come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) e il mutuo richiesto non può superare i 250.000 euro. Inoltre, il richiedente non deve possedere altri immobili abitativi, salvo quelli acquisiti per successione e in uso gratuito a genitori o fratelli.
La garanzia al 50% è pensata per supportare chi, pur avendo un reddito stabile per pagare la rata mensile, non dispone dell’anticipo del 20% solitamente richiesto dalle banche. Gli istituti di credito che aderiscono all’iniziativa si impegnano ad applicare condizioni trasparenti e agevolate, stabilite dalla convenzione tra ABI e MEF, rendendo il finanziamento più sostenibile per le famiglie.
La garanzia potenziata all’80% per gli under 36
Per sostenere l’autonomia abitativa delle categorie più vulnerabili, la normativa prevede una garanzia potenziata che copre l’80% della quota capitale. Questa agevolazione è riservata a specifiche categorie prioritarie: le giovani coppie in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni, le famiglie monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi di Istituti autonomi per le case popolari, e i giovani under 36 (ovvero coloro che non abbiano ancora compiuto trentasei anni).
Per poter beneficiare della garanzia dell’80% occorre un ISEE non superiore a 40.000 euro annui e un mutuo di importo superiore all’80% del prezzo dell’immobile; il regime rafforzato è prorogato fino al 31 dicembre 2027. Questa misura si rivela fondamentale per i giovani che, trovandosi all’inizio del proprio percorso professionale, non hanno ancora accumulato i risparmi sufficienti per versare l’anticipo. Con l’80% di garanzia statale, è possibile ottenere mutui con un loan-to-value (LTV) fino al 100%, facilitando enormemente l’acquisto dell’abitazione.
Fine delle agevolazioni fiscali: cosa cambia nel 2026
Un aspetto cruciale da chiarire per chi acquista casa nel 2026 riguarda la parte fiscale. Fino a fine 2023, i giovani under 36 con ISEE sotto i 40.000 euro beneficiavano delle cosiddette “agevolazioni fiscali Prima Casa Under 36”, che prevedevano l’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Queste agevolazioni fiscali sono definitivamente scadute a dicembre 2023.
Oggi, un giovane under 36 può ancora sfruttare la garanzia Consap all’80% per ottenere il mutuo in banca (grazie all’ISEE agevolato), ma in sede di rogito dovrà obbligatoriamente pagare le normali imposte sull’acquisto della prima casa, pari al 2% se acquista da privato o all’IVA agevolata al 4% se acquista da impresa costruttrice. Il supporto dello Stato, dunque, è ora focalizzato esclusivamente sull’aiuto nell’accesso al credito bancario.
Come presentare la domanda in banca
La procedura per accedere al Fondo Consap non prevede un’interazione diretta tra il cittadino e la Consap. La gestione è interamente delegata alle banche aderenti. Al momento della richiesta del mutuo, il richiedente deve compilare l’apposito modulo Consap presso la propria filiale, allegando l’attestazione ISEE valida qualora richieda la garanzia potenziata all’80%.
La banca si occupa di trasmettere la documentazione a Consap, la quale, in genere, fornisce una risposta sull’ammissione alla garanzia entro 20 giorni. Una volta ottenuto il via libera, l’istituto di credito procede con la delibera definitiva e l’erogazione del finanziamento. Per evitare inutili ritardi che potrebbero compromettere l’acquisto dell’immobile, è sempre consigliato presentarsi in banca con una documentazione anagrafica e reddituale completa e aggiornata.
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